2017년, 부동산 시장 전망

2016년, 경제성장률의 계속적인 둔화와 함께 기업투자도 얼어붙은 가운데
부동산 시장만 고공행진을 했다.

지난해 9월부터 올 9월까지 전국 아파트 시가총액은 6.2% 상승했고 분양가는 8.04% 뛰었다.

하지만 최근 미국의 금리인상과 도널드 트럼프의 대통령 당선, 내년 실시될 대통령 선거등이
부동산 시장의 악재로 지목되며 2017년 부동산 대폭락설이 제기 되기도 한다.

특히 11.3 부동산 대책이 발표되면서 정책이 시장규제를 강화하는 쪽으로 방향을 틀면서
정부의 수요억제가 본격화되고 있다.
또한 아파트 입주물량이 쏟아지고 최근 지속된 가격 상승에 따른 부담감이 작용하는 상황에서
국내 정치까지 혼란스러운 상황이 계속되고 있어 주택수요가 줄어드는 양상을 보인다.

 

 

 

미국의 금리인상과 부동산 시장

지난 14일, 미국은 FOMC회의에서 기준금리를 연 0.5~0.75%로 0.25% 인상했다.
더욱이 FED는 FOMC위원들이 금리 전망치에 근거해 내년에 3차례 금리를 인상,
연 1.4%로 올릴 수 있다고 예고했다.

미국이 금리인상을 단행한 이상 한국은행도 시차를 두고 금리를 올릴 가능성이 크다.
미국 채권금리 인상으로 국내외 외국인 투자자가 빠져나갈 위험성이 있기 때문이다.
다만, 현재 외환보유액이 충분하기 때문에 국내경기 상황에 맞춰 시차를 두는 것은 가능할 것으로
보인다.

문제는 금리인상시 주택담보대출 부실화이다.
미국의 금리인상 이후 대부분의 은행들은 대출금리를 올리기 시작했다.
국내 주택담보대출을 포함한 가계부채가 1300조원에 육박하는 가운데
금리가 1% 상승하면 이자부담이 13조원 늘어난다.
대출금리가 오리면 당연히 주택수요는 감소하게 되고 연체나 채무불이행으로 담보가
경매처분되기라도 하면 집값하락의 도화선이 될 수 밖에 없다.

11.3 부동산 대책 그 후..

정부의 11.3 부동산 대책은 사실상 그 내용보다는 앞으로 시장을 규제하는 방향의 정책을
낼 것이라는 일종의 시그널을 준 셈이다.

박근혜정부가 출범한 이후 재건축 가능연한 축소, 취득세 감면, 양도세 완화, 주택담보대출
한도상향등 수많은 부동산 부양책이 쏟아져 나왔다.

하지만 지난 11월 3일, 아파트 청약자격을 강화하고 투기과열지역의 분양권 전매를 제한하는 등
부동산 규제 정책을 내놨다. 즉, 정책의 흐름이 바뀐 것이다.

11.3대책 후 시장은 즉각 반응하며 서울 아파트 값 상승세가 둔화되었고
재건축 아파트 역시 하락세로 전환되었다.

현재 정치권 일부에서는 11.3 대책 후 투기과열지주 재지정이나 재건축 개발이익 환수제등
더 강력한 규제를 요구하고 있어 내년 대선에서 이같은 흐름이 지속된다면
부동산 시장에 큰 변수로 작용하게 될 것이다.

미분양, 미입주 사태.. 주택시장 폭락의 도화선이 될지도..

전국 미분양 아파트가 2014년 4만 379호에서 지난해 6만 1512호로 증가세를 보이며
정부는 미분양 아파트를 줄이기 위해 공급량을 관리하고 있다.

문제는 미분양 사태 뿐 아니라 미입주 사태도 주택시장 하락에 도화선이 될 수 있다는 것.
미분양으로 아파트 가격이 하락하면 기존 분양자가 이에 반발, 입주를 거부하거나
은행에서 담보가치 하락으로 대출가능액을 줄이면 부족한 잔금을 치르지 못해
입주를 포기하는 경우가 생길 수 있다.

입주 시점에 이르러 분양자가 잔금을 치르지 못해 한꺼면에 매물이 쏟아져나오면
집값 하락은 불가피한 일이다.

미분양의 경우 집값 하락에 영향을 미치기는 하나 이는 건설사의 손해로 이어지지만
미입주의 경우 매물이 일시에 쏟아져 나오기 때문에 시장에 즉각 영향을 미치게 된다.

이런 상황속에서 공급과잉은 지속되고 있다.
현재 부동산업계는 내년 주택공급량이 최근 19년 내에 가장 많을 것으로 전망하고 있다.

즉, 내년에는 공급과잉에 대한 부작용이 발생할 수 있다는 것.

섣부른 주택구입보다는 현재 경제상황을 다각도로 검토, 사전대응과 모니터링이 시급한
시점이다. 어느때보다 신중한 선택을 해야할 때.