전국 전세 보증금 476조원.. 집값 떨어지면 '대형 폭탄'

☞ 전국 전세 보증금 476조원.. 집값 떨어지면 '대형 폭탄'

    경향신문 ‘국토부 자료’ 분석
    집주인, 무이자로 대출받은 셈… 주택담보대출 합하면 ‘1000조’

 

 

전세 보즘금 476조원 중 80%에 가까운 375조원이 수도권에 몰려있다니.. 이건 또 새롭게 알게 된 사실이다. 이 중 46%가 서울. 부산의 10배가 넘는다. 여기에 전세가율은 역대 최고로 달리고 있는 상황. 그리고 무시할 수 없는 가계부채 문제도 있다. ☞ 가계부채를 바라보는 두가지 시선

 

기사에서도 언급하고 있지만, 세입자로부터 받은 전세 보증금을 은행에 예치하면 이자를 얻을 수는 있겠지만, 그 전세 보증금은 원 세입자의 몫이다. 너무나 당연하게도 전세 보증금은 집주인의 또 다른 부채. 전세 끼고, 대출 끼고 부동산을 구매하는 형태에서 자산 증가가 가능했던 것은 그 구매한 부동산의 가격이 계속 올랐기 때문이다. 그때는 전세가율이 오르면 주택 가격이 올랐고, 거래량이 늘면 주택 가격이 올랐다. 하지만 지금은 ☞ 거래 늘어도 집값 그대로.. '富의 효과' 사라진 부동산시장. 전세가율 상승에 관한 것도 상황은 다르지 않다. ☞ "전세가율 높으면 집값 뛴다?"이젠 옛말

 

전세 보증금과 부동산의 가격 형성 관계나 세입자와 집주인의 법률상의 관계를 봤을 때, 전세 보증금은 집주인에게 이자없는 담보대출이다. 문제는 담보의 가치가 하락했을 때 발생하는 것. 은행에서 펀드를 담보로 대출을 했을 때, 그 펀드의 수익률이 떨어지게 되면, 대출금을 유지하기 위한 일정금액을 펀드 계좌로 납입해서 적립금 vs 대출금의 비율을 맞추거나, 아니면 펀드를 해지하면 그 대출관계는 끝이 난다. 하지만 전세 보증금은 그렇지 못하다는 것. 2년간 가격이 하락한다해도 집주인은 추가금액을 보증하지 않더라도 그 전세 보증금을 계약된 기간동안 굴릴 수 있다. 담보대출을 해주는 입장인 세입자는 딱 처음의 계약시 상태만 확인하고 2년을 보내야한다는 것. 그렇기에 지금처럼 시장이 상승신호에 상승하지 않을 때는 불안할 수 밖에 없고, 그 담보대출의 덩어리가 역대급으로 커져있는 상황이라 더 불안해할 수 밖에 없는 것이다.

 

이게 남의 얘기 같지 않은 것이.. 나또한 이번에 8년간의 지냈던 오피스텔에서 이사하면서 보증금 문제로 집주인과 한바탕한지라... 꽤나 오랜기간 계약관계를 지속했기에, 그 집주인 부부가 내가 살던 동의 오피스텔을 5개 보유한 것도 알고 있고, 중간에 매도를 위해 내놓은 것도 알고있었다. 그리고 결국 하나도 매도되지 않은 것도 알고있고. 당시 병원에 입원 중이었던 내 신경을 엄청나게 긁고나서야, 매우 뒤늦게 보증금을 돌려받을 수 있었다.

 

집은 구매하는 것도 리스크가 있고, 세입자로 사는 것도 리스크가 있는 시기인 듯 하다. 어떠한 선택을 하던간에, 사전에 확인할 것은 꼭 체크하고, 중간 체크도 필수, 최악의 상황도 상상해서 대처법을 미리 익혀두어야 그나마 손실 발생 확률을 줄일 수 있을 것이다.

 

From 친네's Blog.

 

 

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